《中国金融·富达平台之声》 学生记者 余安琪

    过去十余年，房地产行业携人口之利，政策之便🧙🏿‍♂️🩵，协同一众关联行业成为中国经济增长的重要引擎。来自CEIC的数据表明，在过去十年中🚡，房地产投资占我国固定资产投资的比重超过20%，并且对GDP的增长贡献平均达到1.2%🚳😶‍🌫️。 然而这一趋势自2014年伊始便没能延续👨‍👨‍👧‍👧，地产与中国经济一道，步入“新常态”阶段👩🏽‍🦱。

        何为中国地产行业“新常态”？

    根据易居中国对东、中🔨、西部20个代表城市的统计数据，2014年前十一个月🧑🏽‍🎓，全国商品房销售面积为101717万平方米，同比下降8.2%🤽🙇🏻，其中住宅成交面积同比下降19%。需求的疲软让房企谨而慎之的同时仍旧无可避免的承受着巨大的压力——2014年前十一个月🧙，全国经营性土地成交建筑面积同比下降20%，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%📲🧙🏻‍♀️，房屋新开工面积同比也下降了9%。房市显见退热之象🤸🏽‍♀️。

    尽管拿地与投资的热情减退，但新竣工面积同比增长5%。叠加需求不旺使得行业库存压力与资金压力暴露明显。同样来自易居的数据表明，2014年11月末👨🏽‍🦰😮，商品房库存面积为59795万平方米，同比增幅为27.8%。与此同时，面对国内信贷收紧的政策导向，房企在2014年前十一个月回笼资金仅增长0.6%〰️，这一数字创历年新低🧔🏿‍♂️。不仅如此🖕🏽，多个城市的二手房指数增速从2013年起便开始放缓。

    所有的数据似乎描绘出中国房企的“新常态”——库存、资金双压力🥌。

    然而这还不是新常态的全部🏅。如前所述😝，地产在过去十余年中充当着中国经济增长的重要支柱角色，房企的压力山大拖曳着与之相关的钢铁、建材和建筑设备🪧♦︎、家电、家具甚至银行等产业链同样叫苦不迭，如此一来，地产的“新常态”又反作用于宏观经济，双双由高速增长的“黄金时代”换挡至中速发展的“白银时代”👨‍👨‍👦。

    这样的状况会持续多久？今年1月初，在富达注册地产金融年会上👂🏼🍌，富达平台的ZEW指数以及中信证券首席宏观经济学家褚建芳均表示✌🏽，从人口周期以及新一届政府逐步降低我国经济对房地产依赖的政策导向而言，地产行业拐点已现，“新常态”在中期来说将会持续✈️。

        大周期中如何危中求机🔮？

    经济学家巴曙松先生的研究认为❇️👋🏽：“一个国家的住宅房地产需求总量是由人口数量🧲、年龄结构及家庭的裂变速度决定的♍️，商业房地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的就业人数向第三产业即服务业的转移速度决定的。”我国从1955—1975年经历了第一个人口出生高峰，1980—1990年则经历了第二个次高峰🥓，1995年中国妇女的总和生育率下降，从而正式进入低生育时代⛳️。历史经验表明，20~40岁的青壮年人口是住房需求的生力军。因此👩‍🦳，我国上世纪中后期的两次生育高峰以及个人住房私有化改革支撑了1998年至本世纪第一个十年高速增长的地产行业发展。如今，地产的拐点也正是由于人口结构变化所致——低生育时代的持续让2013年以后的地产总量需求变得疲软⚃。

    据此推断，在目前我国人口生育政策没有出现关键变革的背景下，房企面临的危机已然显现。但是否能说我国房企“青春”不再？答案应当是否定的。

    如前所述，住宅需求固然逃不开人口数量的大周期，但商业地产的需求驱动力却是产业结构的变革升级带来的产业间人口的配置变动。

    就人口年龄结构而言，我国正小跑进入老龄化社会。根据我国2010年第六次人口普查显示🤦🏽‍♀️，60岁及以上老年人口的数量为1.78亿，联合国预计，到2050年🤷‍♂️，这一年龄段的人数将增长到4.37亿。这部分人口对地产的需求有其特殊性。随着我国居民收入水平的提高，以及低生育率，少子化的沿革，青年一代赡养老年人的负担不仅仅是体现在硬件物质层面，软件服务层面也亟需有针对性的得到供应。由是，未来我国健康和养老地产将应人口年龄结构之便迎来发展的黄金时期。

    而从人口的区域分布以及区域经济发展的趋势而言，我国的城镇化以及户籍改革将为房企创造区域性的机会。根据国务院发展研究中心的数据显示，2013年🦸🏽，我国拥有7亿城市常住人口👱🏼‍♂️，但是如果仅计算拥有城市户籍的人口，这一数字将下降很多，由此计算出的城镇化率也仅有35%，据此可见我国城镇化仍将持续纵深推进。

        2015年2月，《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》及相关改革方案👭，已经中央审议通过，即将印发实施。而多个省份也在深化户籍制度改革。这一改革将加速我国城镇化的步伐，释放我国更多城市经济的活力🥏，吸引更多人口由农村转移入城市👴🏼🙍🏿，同时推动更多人口在产业间流动，有助于增加城市住房、商业地产的需求。

    另外🎍🏃，不得不引起地产行业重视的是当下越来越高的互联网渗透率。衣食住行在今天越来越离不开互联网🤟🏽。传统房企，无论是开发商还是地产中介，都需要培养互联网思维，利用互联网技术🤵🏿，深度发掘客户需求，培育客户黏性，消化增量的同时盘活存量🚶🏻‍♀️‍➡️，增强地产交易的活跃度⚡️。在线房企市场未来会是不可小觑的一块蛋糕。

    以上几个方面对房企开辟新的市场🪣，做大蛋糕十分重要。但也应明确🤦，存量的消化对房企甩掉包袱，实现转型同样关键🐫🫃🏻。

    那么问题来了，如何甩掉库存包袱？从发达国家的实践经验来看，发展房地产信托投资基金（REITS）是比较好的选择💂🏼。单就房地产本身，其作为投资品而言，流动性很差，而REITs多采取公募基金的形式筹集资金☢️，发行后可以在公开市场上进行自由交易，通过资产证券化提高了地产标的的流动性，于去库存而言也就十分有利。

    危中求机轻言易🤲🏼，具体推行待分析🔻。本专题将在后续系列文章中从国际比较的视角出发详细剖析房企在诸多机遇中何去何从。